A desocupação de imóvel locado deve acontecer em algum momento se você mora de aluguel ou é o proprietário do imóvel. Se você encontrou outro imóvel e está se preparando para desocupar a residência atual, é de suma importância ter conhecimento sobre seus direitos. Já se você é locador e está tendo problemas ou quer negociar a desocupação do imóvel alugado, precisa conhecer a legislação a respeito.
Acompanhe o artigo e entenda melhor como funciona o prazo de desocupação de imóvel locado e as respostas para as principais dúvidas sobre desocupação de imóvel ao alugar sem imobiliária.
Qual é o prazo para desocupação de imóvel locado?
O prazo de desocupação de imóvel alugado pode variar dependendo do motivo que levou à saída do inquilino e do que está previsto no contrato. As causas mais comuns são devido ao fim do contrato de locação ou rescisão.
Acompanhe abaixo o prazo de desocupação de imóvel para cada justificativa de saída:
– Prazo de desocupação com o fim do contrato
Nesse caso, o prazo de desocupação de imóvel é o último dia do prazo de locação definido no contrato. Entenda:
A Lei do Inquilinato não determina um prazo máximo ou mínimo para o contrato de locação residencial. O mais comum é que sejam firmados contratos de 12 até 30 meses. A recomendação é que o inquilino e a imobiliária – ou locador, em caso de locação diretamente com o proprietário – cheguem a um acordo.
Se com a aproximação do fim do contrato não houver interesse em permanecer no imóvel, 30 dias antes da data final, o locatário deve notificar o responsável pela administração do imóvel sobre a sua saída. A desocupação de imóvel locado precisa acontecer até o último dia do prazo definido no contrato.
– Prazo de desocupação por rescisão de contrato a pedido do inquilino
Se você deseja desocupar o imóvel alugado antes do fim do contrato, deve se atentar a três obrigações antes de poder deixar o imóvel. Primeiro, deve comunicar o responsável pela administração do imóvel, via documento formal, com 30 dias de antecedência. Além disso, a Lei do Inquilinato exige o pagamento de uma multa rescisória, estipulada no contrato de locação. E, também, é dever do inquilino entregar o imóvel nas mesmas condições da vistoria inicial.
Se o imóvel não estiver em conformidade com o que foi apontado na vistoria inicial, o pagamento dos reparos necessários são de responsabilidade do locatário. As manutenções, como pintura da área interna e externa ou danos em portas e janelas, devem ser corrigidas antes da saída do imóvel.
Contestação de vistoria de imóvel locado – Como fazer
– Prazo de desocupação por rescisão de contrato a pedido do locador
O proprietário também pode solicitar que o inquilino desocupe o imóvel antes do fim do contrato. A ação é permitida por lei e o locatário terá 30 dias a partir da notificação para fazer a desocupação do imóvel.
No entanto, a legislação possui uma determinação diferente no caso de venda do imóvel alugado. Nesse caso, o inquilino possui preferência de compra, ou seja, primeiramente o locador deve propor a venda do imóvel ao locatário. Somente se não houver interesse por parte dele é que o imóvel pode ser oferecido à um terceiro. Após a venda ser fechada, o inquilino tem 90 dias para a desocupação de imóvel locado.
Porém, além do caso de venda, a Lei do Inquilinato apenas permite o pedido de rescisão pelo proprietário pelos seguintes motivos:
– Acordo mútuo entre proprietário e inquilino;
– Infração do contrato ou da legislação;
– Falta de pagamento do aluguel e/ou impostos, taxas e despesas condominiais;
– Pela necessidade de realização de reparos urgentes determinadas pelo Poder Público;
– Ocorrendo extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário estava relacionada ao seu emprego;
– Para uso pessoal ou de um familiar direto do proprietário que não possua outro imóvel residencial próprio;
– Se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos;
– Ocorrendo o interesse ou necessidade de demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado à exploração de hotel ou pensão, em cinquenta por cento.
Além dos motivos listados pela Lei, o locador não pode solicitar a rescisão do contrato de locação antecipadamente. Devendo esperar o término do contrato de locação para reaver o imóvel.
– Prazo de desocupação estipulado no contrato
A legislação também permite que as partes definam um prazo de desocupação de imóvel em contrato diferente do estipulado pela Lei. No entanto, essa prática exige muita atenção à legislação para que o proprietário ou locador não saia no prejuízo, com prazos ou valores onerosos só para uma das partes.
O mais correto, se por algum motivo o proprietário precisar definir um prazo de desocupação personalizado no contrato, é contar com a assessoria de uma imobiliária experiente e que desenvolva um trabalho transparente durante a negociação.
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Principais perguntas sobre desocupação de imóvel ao alugar sem imobiliária
1 O que fazer se o inquilino deixar as contas atrasadas após desocupar o imóvel?
No caso de não pagamento de aluguel, a primeira tentativa deve ser uma negociação amigável. Se a investida não resolver a questão, o proprietário pode enviar uma notificação extrajudicial, informando o locatário sobre o atraso, definindo um prazo para o pagamento e citando as consequências do não pagamento.
O próximo passo, se a inadimplência permanecer após a notificação, seria protestar o aluguel atrasado, para que o devedor seja notificado pelo cartório e regularize o pagamento das contas. Além dessa possibilidade, o locador pode incluir o nome do inquilino nos cadastros de inadimplentes. Mas, para poder fazer isso, essa possibilidade deve estar declarada previamente de maneira compreensível no contrato.
Um último recurso seria entrar com uma ação judicial de cobrança. Para isso, o proprietário precisa reunir todos os documentos que comprovem a obrigação do inquilino e ele será notificado para realizar o pagamento. Se ainda assim a dívida permanecer, o juiz poderá penhorar valores em contas bancárias ou bens do inquilino, além de acionar o fiador do imóvel.
No caso de não pagamento das contas de energia, se a negociação do imóvel foi feita da maneira correta, o proprietário não precisa se preocupar com a dívida, já que as cobranças ficam em débito no CPF do inquilino devedor. Após a rescisão ou término do contrato, o proprietário deve levar o documento até a companhia de energia da sua cidade para mudar o CPF cadastrado novamente para o seu, ou para um novo inquilino.
É importante que desde o início o proprietário deixe claro ao inquilino e no contrato locatício as consequências da inadimplência, seja despejo, cobrança de juros, cadastro em programas de proteção ao crédito ou outro.
Para evitar problemas dessa natureza, a melhor prevenção é contar com a ajuda de uma imobiliária referência no mercado imobiliário da sua região. Desse modo, o locador pode ter certeza que o contrato de locação irá garantir todos os seus direitos e não precisará se preocupar com esse tipo de negociação, já que quem realiza a ponte entre proprietário e inquilino no caso de inadimplência e durante a desocupação do imóvel são os corretores.
2 O prazo de desocupação de imóvel pode ser prorrogado por algum motivo?
Sim, o prazo de desocupação de imóvel pode ser prorrogado em casos de acordo mútuo entre as partes, através de medida judicial, se existir um motivo urgente ou grave. Em caso de dificuldades para desocupar o imóvel alugado, vale sempre consultar o seu corretor de imóveis para encontrar a melhor solução legal para o problema.
3 Se o proprietário notificar o prazo de desocupação, mas o inquilino não possuir condições de desocupar o imóvel devido a pandemia, a data de saída pode ser negociada?
Em contextos de crise econômica, o inquilino possui o direito de negociar questões referentes ao contrato de locação com o proprietário no caso de não conseguir honrar seu compromisso devido às consequências externas, como a pandemia.
4 Se eu desocupar o imóvel antes do prazo, preciso pagar o mês de aluguel completo?
Depende da situação. Se foi o inquilino quem solicitou a rescisão do contrato, além da multa, ele deve pagar o valor cheio do mês de aluguel. Em outras circunstâncias, o inquilino deve consultar o contrato locatício e a Lei do Inquilinato para se inteirar das suas obrigações.
5 Se o inquilino não desocupar o imóvel no prazo, que medidas o proprietário pode tomar?
O primeiro ponto a destacar é que o proprietário é proibido pela Lei de retirar o inquilino à força do imóvel. Se o mesmo resistir à saída, a situação pode ser resolvida por intermédio da justiça.
A medida legal a ser tomada é entrar com uma ação de despejo. Se o juiz aceitar, ele mesmo irá definir a maneira de garantir a desocupação do imóvel. No entanto, se o locatário apresentar uma justificativa e ela for aceita, o juiz pode definir um novo prazo para desocupação do imóvel alugado. Vale salientar que os aspectos presentes no tópico 3 também valem sobre esta questão, ou seja, em momentos de crise, as negociações tendem a ser mais flexíveis para ambas as partes.
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Cuidado ao realizar o contrato de locação evita problemas com a desocupação do imóvel
Além da Lei do Inquilinato, um contrato bem feito é imprescindível para resguardar juridicamente as partes envolvidas em uma locação. Para que o seu contrato de aluguel seja feito com segurança e de acordo com a lei, busque sempre uma imobiliária de confiança.
