O que é alienação fiduciária de imóvel?

Por Leonardo Stadler | 13 de janeiro de 2021 às 11:30

Quando se decide comprar um bem, vários termos técnicos surgem no meio do caminho e você pode se perguntar ‘o que é alienação fiduciária?’. Compreender todos os detalhes neste cenário não é fácil, mas também não é impossível. A intenção deste artigo é apresentar as informações necessárias para você entrar em uma negociação sabendo o fundamental sobre o que é alienação fiduciária.

O conceito de alienação fiduciária 

Alienação fiduciária é um recurso usado para garantir o pagamento de dívidas, um modelo de financiamento. De maneira prática, alienação fiduciária significa que um devedor (comprador) passa o bem que está investindo ao credor (instituição financeira), como forma de segurança do acordo.  

Enquanto o imóvel, carro, terreno ou outro, não for quitado, ele pertence ao credor e a garantia de pagamento é o próprio bem a ser comprado pelo devedor. Alienar significa transferir a propriedade de um bem, por isso, alienação fiduciária pode ser traduzida para “transferir algo com confiança”. 

A lei a respeito da alienação fiduciária 

No caminho para entender melhor o que é alienação fiduciária, saiba que a modalidade é regulamentada pela Lei nº 9514/97. O texto trata sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), institui a alienação fiduciária de imóvel e dá outras providências. 

O artigo 22 da lei de 20 de novembro de 1997 apresenta que a alienação fiduciária de bens imóveis visa garantir qualquer dívida, independente de sua natureza, e pode ser instituída em favor de pessoas comuns ou empresas. 

Entenda o que diz a determinação:

§ 1º A alienação fiduciária poderá ser contratada por pessoa física ou jurídica, não sendo privativa das entidades que operam no SFI, podendo ter como objeto, além da propriedade plena:

I – bens enfitêuticos, hipótese em que será exigível o pagamento do laudêmio, se houver a consolidação do domínio útil no fiduciário; 

II – o direito de uso especial para fins de moradia; 

III – o direito real de uso, desde que suscetível de alienação;

IV – a propriedade superficiária.

A lei ainda dispõe de regras para o contrato de negociação, registro e pagamento da garantia.

O que é alienação fiduciária de imóvel

Para simplificar o que é alienação fiduciária, entenda que é uma modalidade de empréstimo e financiamento de um bem.

Como ela se aplica na compra de um imóvel 

No caso de usar a modalidade na compra de uma casa ou apartamento, é como dizer ao banco que o imóvel será a garantia de pagamento do empréstimo.  

O cidadão negocia com o corretor de imóveis o investimento e faz um contrato com a instituição financeira para efetivar a aquisição. No Registro do Imóvel é colocada a informação que a casa ou apartamento é de propriedade do devedor, porém, apenas quando as parcelas forem quitadas.  

Isto quer dizer que se o contrato tem o período de 30 anos, ao longo de todo esse tempo haverá o credor entre você e o imóvel. Essa relação chegará ao fim com o pagamento finalizado. Até esse momento, o devedor tem a posse do bem.  

A Lei 9415 também destaca que a alienação fiduciária pode ser contratada tendo como objeto o imóvel concluído ou em construção. Para imóvel em andamento não há alterações quanto a forma de contrato. 

Para outros tipos de investimentos a garantia funciona do mesmo modo. A Alienação Fiduciária é muito procurada para a compra de veículos.

Vantagens e desvantagens da alienação fiduciária 

Uma das partes fundamentais para saber o que é alienação fiduciária está em identificar os pontos bons e ruins. Como toda garantia de pagamento existente há situações que você precisa ficar atento para não ter complicações futuras.  

Vantagens 

A modalidade é interessante por permitir o parcelamento em várias vezes, chegando a 30. A pessoa que assume o compromisso sabe que terá a oportunidade de efetuar a dívida por um longo prazo, o que aumenta a possibilidade de compra.  

Além disso, a alienação fiduciária surgiu com o propósito de substituir a hipoteca, que funciona de forma parecida, mas não há transferência de propriedade ao credor, e conseguiu, principalmente, por ser menos burocrática.  

A negociação e contrato na alienação são mais ágeis do que em outros sistemas. 

Também são pontos positivos, os juros mais baixos e a permissão para transferir a dívida quando houver interesse. Por exemplo, você é o devedor e uma pessoa deseja comprar o seu bem alienado, neste caso, cumprindo todos os trâmites legais, ela pode assumir a dívida e pagar o que falta ao credor.  

Neste processo, a transferência de titularidade precisa ser acordada também pela instituição financeira. Após quitar o pagamento, o novo devedor será o dono do imóvel.    

Desvantagens 

Para a decisão de recorrer à alienação fiduciária como garantia de pagamento da dívida, você deve estar ciente dos riscos. O primeiro deles é que mesmo que esteja investindo na propriedade, ela só será efetivamente sua quando não houver mais dívida, circunstância que nem sempre é vivenciada em outras modalidades.  

Logo depois, e talvez a mais temerosa, está a tomada da moradia em situação de inadimplência contratual. Falamos do direito do credor recorrer à Justiça caso ocorra atrasos a partir de três meses nas parcelas do financiamento. Se não houver negociação entre os lados, o credor tem o direito de vender a moradia em leilão público para recuperar o que foi investido.  

A ação é viável perante a lei e como a propriedade já está registrada no seu nome, o devedor não precisa acatar.  

Com a decisão, o devedor é obrigado a deixar o imóvel.  

Outros tipos de financiamento imobiliário  

Com todas as explicações sobre o que é alienação fiduciária, também é importante que você saiba que existem outros tipos de financiamento disponíveis para o sonho da casa própria. As opções de sistemas de financiamento variam conforme as características do investimento, por exemplo, o imóvel e o preço.   

Veja os principais modelos:  

– Sistema Financeiro de Habitação (SFH) 

Utiliza recursos das contas de poupança e do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS). Os juros são menores, mas também tem regras mais rígidas.  

– Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) 

É atraente já que permite realizar transações ligadas a compra da casa própria e também, supre as demandas de investimentos maiores no setor imobiliário.  

 – Minha Casa Minha Vida 

O programa se tornou um dos mais populares nas últimas décadas e facilita a aquisição da casa própria para famílias de baixa renda. 

Formas de amortizar a dívida: 

Cada financiamento e instituição bancária adotam um método para amortizar a dívida atribuída ao comprador. 

 Sistema de Amortização Constante (SAC) 

Neste sistema as prestações são decrescentes. Conforme a dívida vai sendo paga, junto ao fato dos juros serem calculados sobre o saldo devedor, ocorre a redução do valor da prestação do financiamento. 

– Sistema Tabela Price 

Bem comum fora do país, o sistema foi adaptado à realidade brasileira e funciona assim: nas primeiras prestações a maior parte das parcelas é para o pagamento dos juros. Conforme o tempo passa, os juros diminuem e com o saldo devedor caindo a cada mês, ocorre o mesmo com juros cobrados e o valor da amortização evolui. 

– Sistema de Amortização Crescente (Sacre) 

Podemos dizer que ele reúne um pouco dos dois sistemas citados anteriormente. Nesse tipo de financiamento, o valor das prestações sobe durante um período e depois diminui até a finalização completa da dívida. 

A consolidação da alienação fiduciária  

O contrato da alienação fiduciária precisa ser firmado de forma escrita entre as partes e levado em Cartório de Registro para que as negociações sejam registradas.  

O documento deve deixar evidentes as informações tratadas verbalmente e dados do imóvel alienado.  

Segundo o artigo 24 da Lei 9514, o contrato precisa conter:   

– Condições de pagamento do crédito; 

– Prazo de quitação do empréstimo; 

– Montante da dívida; 

– Encargos e taxa de juros que incidem na alienação fiduciária; 

– Cláusula garantindo o livre uso do imóvel pelo devedor, por sua responsabilidade e risco; 

– Descritivo do objeto de alienação, ou seja, do imóvel; 

– Modo de aquisição do bem e indicação de propriedade; 

– Descritivo do valor da propriedade; 

– Indicação sobre critérios/requisitos de revisão em caso de comercialização do bem em leilão.  

Em termos gerais, ter um advogado ou profissional com experiência em financiamento imobiliário garante que você tire dúvidas e tenha mais segurança no contrato que será firmado.  

Um especialista poderá apontar uma discrepância mínima que surgir e evitar que você perca o bem.  

Outro esclarecimento da alienação fiduciária é em situação de morte. Como a modalidade acompanha o devedor por muitos anos, pode ocorrer um óbito quando o débito ainda está aberto. Uma morte não elimina o contrato, a dívida do devedor apenas é transferida para os herdeiros do mesmo. 

Alienação fiduciária de imóvel

A colaboração de um profissional na fase da assinatura do contrato de alienação fiduciária pode reduzir os riscos.

O que fazer quando quitar a alienação fiduciária 

No momento da consolidação da propriedade, ou seja, quando não houver mais parcelas do financiamento, na teoria a moradia é sua. Nesta fase você pode dizer que chegou ao fim da alienação fiduciária, entretanto, o quanto antes precisa formalizar esta informação no Registro do Imóvel. 

Cabe ao credor também emitir um documento sobre o fim da dívida, o chamado Termo de Quitação e apresentar a novidade ao Cartório para ser atualizado. Com isso, uma nova cláusula é adicionada no documento sinalizando o fim da alienação fiduciária.  

A conclusão significa ainda que a escritura da moradia, enfim, será feita com o nome do proprietário.  

Informações importantes  

Mesmo que pareça uma opção vantajosa, a alienação fiduciária é um financiamento como outros e requer sua atenção. Já citamos o contrato extenso da modalidade, o que exige planejamento financeiro. 

Procure não arriscar e só assuma parcelas reais, para não comprometer seu orçamento familiar, sem esquecer os juros e adicionais que podem surgir ao longo do tempo. 

Uma curiosidade que cabe ainda é sobre o interesse das instituições financeiras em aderirem a alienação. Como a garantia de pagamento é o próprio carro ou a moradia, as chances de atraso ou ausência de compromisso do devedor se tornam menores. Afinal, quem quer perder um investimento tão desejado?  

A imobiliária e a qualidade do negócio  

É comum que muita gente não saiba o que é alienação fiduciária e as demais modalidades disponíveis para financiar um imóvel.  

A possibilidade de investir na casa própria ficou mais próxima da classe média e baixa há poucos anos, por isso, ainda há muito a ser esclarecido. Neste cenário, as imobiliárias se tornaram essenciais não apenas para estimular a compra e venda de propriedades, mas como fonte de informação.   

Ter uma imobiliária de trajetória, experiente, com equipe qualificada e disponível aos clientes não é luxo. Hoje esse conjunto de diferenciais é uma necessidade para ter sucesso. 

O cidadão que entra na imobiliária e encontra um corretor pronto para tirar suas dúvidas e colaborar para a escolha do imóvel, tem grandes chances de voltar para fechar negócio. 

Na escolha do financiamento, a experiência do corretor também fala mais alto. Ele pode te dizer se no seu momento de vida é melhor investir em uma casa ou apartamento, qual o tipo de financiamento e auxiliar no pós compra, com a questão contratual e burocrática.  

Dê atenção a essas orientações para que a sua negociação seja de sucesso e rápida.  

Adquira Imóveis é um exemplo de imobiliária completa.  

Um dos motivos que levam as pessoas a procurarem a Adquira Imóveis é a sua capacidade de oferecer excelência aos clientes. Se você entendeu bem o que é alienação fiduciária e agora precisa de ajuda para avançar na busca de um imóvel é só acessar o catálogo on-line da Adquira Imóveis e decidir entre dezenas de opções de casas e apartamentos.   

Um exemplo de como a imobiliária Adquira investe em serviços para os clientes é a campanha Compra Fácil. O objetivo dela está no futuro investidor dizer quais as características ele busca no imóvel e a equipe da Adquira Imóveis apresentar todas as opções em poucos minutos. 

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